I Boligmanager er det muligt at opsætte en standard lejekontraktsskabelon, der tager udgangspunkt i Typeformular A, 10. udgave. Systemet vil herefter automatisk benytte denne skabelon, når der oprettes en ny lejer på et lejemål.
Efter at du har oprettet selskab og ejendomme på din Boligmanager-side, anbefaler vi, at du opsætter en lejekontraktsskabelon. Du kan med fordel starte med at opsætte den på ejendommen – så vil alle oprettede lejemål efterfølgende dannes med disse oplysninger som standard. Du kan altid tilrette skabelonen under de enkelte lejemål, der afviger fra standarden på ejendommen og dermed overskrive ejendommens indstillinger, hvis det ønskes. Dette gør du under kontraktskabelonen på selve lejemålet, som vist længere nede i denne guide.
Opsætning af lejekontraktsskabelon på ejendomsniveau
For at påbegynde opsætningen af skabelonen, skal du gøre følgende:
1. Gå ind på den ejendom, du ønsker at opsætte skabelonen på 2. Vælg Kontraktskabelon under Værktøjer ude i venstre side
Du har nu mulighed for at gennemgå skabelonens § 1 - 11 på ejendommen og udfylde den ønskede information. Du kan læse mere om § 1 - 11 ved at klikke her. Gennemgangen af lejekontrakten § 1 - 11 er ligeledes at finde nederst på denne side.
Du kan med fordel gennemgå guiden lejekontraktens § 11 - særlige vilkår, hvor du kan få et større indblik i, hvilke muligheder der er for anvendelse og oprettelse af særlige vilkår til lejekontraktens § 11. Opsætning af lejekontraktsskabelon på lejemålsniveau
Ønsker du at overskrive opsætningen af standardskabelonen på ejendommen for et enkelt lejemål, skal du gøre følgende:
1. Gå ind på det lejemål, hvor du ønsker at kontraktskabelonen skal afvige fra
standarden, som er opsat på ejendommen. 2. Vælg Kontraktskabelon under Værktøjer ude i venstre side.
Du har nu mulighed for at gennemgå lejekontraktsskabelonens § 1 - 11 på lejemålet og udfylde den ønskede information. Du kan læse mere om § 1 - 11 ved at klikke her. Gennemgangen af lejekontrakten § 1 - 11 er ligeledes at finde nederst på denne side.
Automatisk nettoprisindeksregulering og delegeret underskriver
Inden du fremsender din første lejekontrakt med Boligmanager, er det ligeledes vigtigt, at du får opsat Automatisk nettoprisindeksregulering samt Delegeret underskriver, hvis det er en nødvendig opsætning for dig. Klik på ovenstående links, for at finde en guide på opsætning af disse.
Vejledende gennemgang af lejekontraktens § 1 - 11 til brug i Boligmanager
§ 1 - Parterne og det lejede
I § 1 skal du udfylde, hvilken boligtype lejeaftalen vedrører – fx lejlighed, ejerlejlighed, andelsbolig eller et enkeltværelse. Hvis du derimod vil indgå en lejeaftale om sommerhus, rækkehus eller dobbelthus, skal du vælge kategorien “andet”.
Herudover skal ud udfylde nogle oplysninger om henholdsvis lejer og udlejer. Både udlejers navn og adresse skal fremgå i dette afsnit. Den adresse, der skal oplyses på lejer, er den aktuelle adresse på tidspunktet for kontraktens indgåelse, og ikke den lejebolig, kontrakten vedrører. Herudover skal udlejers CVR- nr./Reg. nr. oplyses. I Boligmanager vil disse oplysninger blive udfyldt i forbindelse oprettelse af en ny lejer.
Om lejemålet skal det ligeledes angives, hvad lejer har brugsret til – fx fællesvaskeri, cykelparkering, fælles gårdanlæg og lignende. Endeligt skal det noteres, hvad det lejede må bruges til uden udlejers skriftlige samtykke – fx til beboelse, erhverv eller en kombination.
§ 2 - Lejeforholdets begyndelse og ophør
Kontraktens § 2 handler om informationer om lejeforholdets begyndelse og ophør. Udgangspunktet er, at lejeforholdet begynder, når lejer har fået nøglen til lejemålet, og udlejer kan opkræve husleje. I Boligmanager udfyldes disse informationer i forbindelse med oprettelse af ny lejer.
For det første, skal det skal angives, hvornår lejeforholdet ophører. Hvis ikke andet er aftalt, ophører lejeforholdet ved lejers opsigelse efter opsigelsesperioden. For en lejlighed er opsigelsesperioden tre måneder, og for et enkeltværelse er den én måned. Hvis lejemålet ophører ved udlejers opsigelse, stilles der krav om en saglig årsag til opsigelsen, og lejeforholdet ophører med 12 måneders varsel.
Hvis der er tale om et tidsbegrænset lejemål, så ophører lejeforholdet, når den tidsbegrænsede lejeperiode udløber. Vil du tidsbegrænse lejeperioden, skal dette anføres i lejekontraktens § 11 - særlige vilkår.
§ 3 - Betaling af leje
Den årlige leje uden forbrug skal angives i dette afsnit, hvilket ligeledes gælder for lejemål, der er tidsbegrænset til under ét år. Herudover skal det angives, hvilken dag i måneden huslejen skal betales. De fleste udlejere vælger at opkræve husleje månedligt, men der kan også aftales kvartalsvis betaling. I Boligmanager udfyldes disse informationer i forbindelse med oprettelse af ny lejer.
For at opkræve betaling til udgifter, der ikke er en del af huslejen, skal udlejer have hjemmel til dette jf. lejeloven. De fortrykte punkter i en standardlejekontrakt – herunder opkrævning af varme, vand, el, køling, antenne og internet – kan opkræves ved siden af huslejen.
Lejeloven tillader ikke, at der kan opkræves PBS-gebyr, udgifter til renovation og trappevask ved siden af huslejen.
Det skal angives, hvornår der sidst har været en skatte- og afgiftsvarsling, som der herved kan tages udgangspunkt ved beregning i forhold til huslejen. Hvis ikke andet er aftalt, skal alle ejendomsskatter være indregnet i huslejen. Herudover skal det angives, hvor lejen skal indbetales.
§ 4 - Depositum og forudbetalt leje
Hvis udlejer opkræver depositum og/eller forudbetalt leje af udlejer, skal det fremgå af § 4. Der skal angives, hvor mange måneders depositum og forudbetalt leje, der er indbetalt til udlejer. Jf. lejeloven må der maksimalt opkræves 3 måneders forudbetalt leje eksklusiv forbrug og 3 måneders depositum. I Boligmanager har du mulighed for at angive antal måneder, der ønskes opkrævet, for hhv. depositum og forudbetalt leje.
Depositum er udlejers sikkerhed for, at der er penge til istandsættelse ved lejers fraflytning af lejemålet. Forudbetalt leje kan derimod anvendes til at betale lejers husleje i opsigelsesperioden. Hvis lejer fortsætter med at betale leje i opsigelsesperioden, skal udlejer tilbagebetale lejer den forudbetalte leje ved fraflytning.
Afslutningsvis skal det fremgå, hvornår lejer første gang skal betale husleje efter betaling af indflytningsprisen for at sikre, at der ikke sker en sammenblanding af første måneds husleje og forudbetalt leje.
§ 5 - Varme, køling, vand og el
Varme:
I dette afsnit i kontrakten skal det angives, om det er lejer eller udlejer, der skal levere varme. Udgangspunktet er, at det er udlejer, der leverer varmen. Udlejer skal dokumentere lejers varmeforbrug, og der kan ikke opkræves varme som en del af den faste månedlige husleje.
Herudover skal kontrakten indeholde informationer om, hvordan lejemålet opvarmes – fx ved fjernvarme/naturgas, centralvarme med olie, el til opvarmning eller andet. Under 'Andet' kan man for eksempel angive, at lejemålet opvarmes ved hjælp af varmepumpe, træpillefyr eller brændeovn.
Der skal derudover angives, hvornår varmeregnskabsåret begynder. Hvis ikke andet er aftalt, er denne periode den 1. juni – 31. maj, men mange udlejere vælger at følge kalenderåret. Regnskabsperioden kan ændres af udlejer med 6 ugers varsel. Den må dog højst være 18 måneder i overgangsfasen, hvis regnskabsperioden ændres.
Vand:
Det skal angives i kontrakten, hvem der har ansvaret for at levere vand. Hvis det er udlejers ansvar, skal der være opsat en forbrugsmåler, der kan dokumentere lejers forbrug, og det skal angives, hvornår regnskabsåret begynder. Hvis ikke der er opsat individuelle vandmålere, kan udgiften til vand kun opkræves via huslejen.
El til andet end opvarmning:
Udgangspunktet er, at lejer afregner el til andet end opvarmning direkte med forsyningsselskabet. Det kan dog aftales, at det er udlejer, der skal levere el til lejemålet. Det skal herudover angives, hvornår el-regnskabsåret begynder.
Køling:
Her skal der angives, om udlejer leverer køling til lejemålet, og om udgiften fordeles på grundlag af individuelle målere, og hvornår køle-regnskabsåret begynder. Køling omfatter køleanlæg, som er integreret i lejemålet, hvilket for eksempel er tilfældet for et aircondition anlæg. El-ventilatorer, der ikke er integreret i lejemålet, er derimod ikke omfattet af “køling” i § 5.
§ 6 - Fællesantenner m.v. og adgang til elektroniske kommunikationstjenester
I § 6 skal lejer gøres opmærksom på, om udlejer leverer fælles signalforsyning, som lejer skal betale bidrag til eller om lejernes antenneforening i ejendommen leverer fælles signalforsyning.
Desuden skal det angives, om udlejer leverer adgang til internet, hvortil lejeren skal betale bidrag eller om lejer selv skal sørge for adgang til internet.
§ 7 - Lejemålets stand ved ind- og fraflytning
Indflytningssyn og indflytningsrapport:
Under dette afsnit skal det angives, hvorvidt lejemålets stand er blevet konstateret ved et indflytningssyn. Udlejere der udlejer mere end ét lejemål, som juridisk set er professionelle udlejere, har pligt til at afholde et indflytningssyn og udlevere en indflytningsrapport til lejer. Indflytningsrapporten bør blandt andet dokumentere gulvenes tilstand, eventuelle skader på inventar og hvorvidt lejemålet var nymalet ved indflytning.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis udlejer ikke overholder reglerne for indflytningssyn og udlevering af en indflytningsrapport, vil udlejer ikke kunne kræve en fraskrivelse af lejers depositum ved fraflytning. Lejer har i så fald krav på, at få sit fulde depositum tilbagebetalt, også selvom udlejer har haft udgifter til istandsættelse.
Lejer skal nemlig levere det lejede i samme stand, som ved indflytning med undtagelse af den forringelse, som skyldes almindelig slid og ælde, som ikke er en del af vedligeholdelsespligten. Det er derfor kun de fejl og mangler, der ikke blev noteret i indflytningsrapporten, som udlejer kan kræve udbedret ved fraflytning. Fraflytning og fraflytningsrapport:
Udlejer bliver gjort opmærksom på, at lejeloven stiller krav om, at der skal afholdes et fraflytningssyn og udarbejdes en fraflytningsrapport, hvis der udlejes mere end én beboelseslejlighed.
Lejers fejl- og mangelliste:
Lejer skal senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse, skriftligt meddele udlejer, hvis der er fejl og mangler ved lejemålet, som ikke blev opdaget ved indflytningssynet.
Hvis ikke fristen overholdes, er udlejer ikke forpligtet til at notere de fejl og mangler, som lejer gør opmærksom på. Hvis der er tale om skjulte mangler, der var til stede ved lejers indflytning, men som ikke kan opdages med det blotte øje, kan lejer kræve manglen noteret og udbedret, også selvom 14-dagesfristen er udløbet. Det kan for eksempel være tilfældet, hvis lejer flytter ind om sommeren, og derfor først på et senere tidspunkt opdager, at radiatoren er i stykker.
§ 8 - Vedligeholdelse
Vedligeholdelse indebærer, at man løbende skal foretage vedligeholdelsesarbejde og udbedre fejl og mangler ved lejemålet. Formålet er, at man opretholder lejemålet i den stand, der er aftalt mellem lejer og udlejer. I § 8 skal det angives, om den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer eller udlejer.
Indvendig vedligeholdelse:
Den indvendige vedligeholdelse indebærer udelukkende maling af lofter og træværk, tapetsering eller maling af vægge samt lakering af trægulve. Lejelovens udgangspunktet er, at det er udlejer, der har den indvendige vedligeholdelsespligt, men i langt de fleste tilfælde vil dette udgangspunkt være fraveget ved aftale således, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Hvis udgangspunktet, om at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, undtagelsesvist ikke er fraveget ved aftale, skal udlejer oprette en vedligeholdelseskonto. Det skal angives i kontrakten, hvilket beløb der står på vedligeholdelseskontoen ved kontraktens oprettelse.
Udvendige vedligeholdelse:
Den udvendige vedligeholdelse indebærer alt det, der ikke er indeholdt i den indvendige vedligeholdelse, som primært er maling, hvidtning og tapetsering i lejemålet. Den udvendige vedligeholdelse indebærer for eksempel hårde hvidevarer, lys- gas- el og varmeinstallationer, vinduer og døre.
Den udvendige vedligeholdelse skal ikke angives i § 8 om vedligeholdelse, men skal behandles under § 11 – særlige vilkår.
§ 9 - Inventar
Lejemålets inventar skal angives i § 9 – fx komfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine og køleskab. Inventarlisten har betydning for, hvor omfattende den udvendige vedligeholdelsespligt er. Inventarlisten er ligeledes et udtryk for, hvad der skal være at finde i lejemålet ved lejers fraflytning. Det der er i lejemålet ved lejers indflytning, skal dermed også være at finde i lejemålet, når lejer fraflytter.
Udlejer kan fejlagtigt have angivet, at lejemålet indeholder inventar, som ikke er at finde i lejemålet. Hvorvidt lejer kan kræve det manglende inventar installeret afhænger af, om det enten er gået op for lejer, eller at lejer havde en formodning om, at der var sket en fejl. Hvis ikke lejer har indset, at det er en fejl, er lejeforholdet mangelfuldt, og lejer kan enten kræve inventaret installeret eller kræve, at der sker en lejereduktion.
§ 10 - Beboerrepræsentation, husdyrhold, husorden og øvrige oplysninger om det lejede
Beboerrepræsentation:
I dette afsnit skal det angives, hvorvidt der er en beboerrepræsentation i ejendommen. Beboerrepræsentationen består af repræsentanter valgt blandt lejerne i ejendommen, og udgør lejers repræsentant overfor udlejer. En beboerrepræsentations opgaver er blandt andet at udarbejde vedligeholdelsesplaner, gennemføre større renovationsarbejder på ejendommen og vedtage en husorden.
Husdyr:
I § 10 skal det angives, om der må holdes husdyr i lejemålet. Husdyr omfatter primært hund og kat, men dyr af lignende størrelse og art kan sidestilles. Hvis udlejer giver tilladelse til husdyr i lejeboligen i § 10 bør det i § 11 specificeres, hvilke husdyr, der tillades, samt størrelse og antal.
Hvis husdyr ikke er tilladt i lejemålet, er det vigtigt at bemærke, at der fortsat må holdes smådyr herunder fisk, fugle, gnavere, krybdyr og reptiler. Hvis udlejer ikke ønsker at tillade smådyr af nogen art, skal det angives i § 11 og ikke i § 10. Hvorvidt lejer må have besøg af og passe husdyr, skal ligeledes angives i § 11.
Husorden:
Hvis der foreligger en husorden ved lejeforholdets indgåelse, skal det fremgå af § 10. Hvis der er udarbejdet en husorden vedlægges den kontrakten.
Energimærke:
Udlejer har pligt til at blive oplyst om lejemålets energimærke, når man udlejer en bolig i mere end fire uger. Energimærket kan med fordel angives i § 10, men det er også tilladt at udlevere energimærket separat for eksempel digitalt.
§ 11 - Særlige vilkår
Lejekontraktens § 11 er udlejers mulighed for at aftale særlige vilkår med lejer, som fraviger §§ 1-10.
§ 11 anføres alle de forhold, der giver lejer færre rettigheder, eller pålægger lejer større forpligtelser end de almindeligt gældende bestemmelser i lejeloven. Udlejer skal desuden være opmærksom på de præceptive bestemmelser i lejeloven, der ikke må fraviges.
I § 11 - særlige vilkår kan der, jf. tidligere afsnit, anføres følgende:
Særlige forpligtelser for husdyr
Særlige forpligtelser for vedligeholdelse
Aftale om tidsbegrænset lejeperiode
Note: Indholdet på denne side skal betragtes som vejledende. Har du brug for juridisk eller økonomisk bistand, bør du kontakte en advokat eller revisor.