Huslejestigning



Denne artikel beskriver lejelovens og boligreguleringslovens bestemmelser for huslejestigninger og slutter af med at introducere Boligmanagers løsning på nettoprisindeksregulering.


Lejeloven om huslejestigning

I 2015 blev lejeloven ændret, hvilket medførte ændringer af, hvordan udlejer kan regulere huslejen. Tidligere var det, i forbindelse med huslejestigning, mest almindeligt at anvende en trappelejeklausul, som blev noteret i kontraktens paragraf 11. Ændringen af lejeloven betyder at lejeaftaler som er indgået efter 1. juni 2015 skal foregå efter nettoprisindekset i lejeaftaler. I dag kan udlejer regulere huslejen efter trappeleje eller nettoprisindeksstigning samt efter fald i skatter og afgifter.


Huslejestigning efter trappeleje

Ændringerne i lejeloven fra 2015 giver stadig udfordringer den dag i dag, det gælder når trappelejeklausuler udløber, mens lejeforholdet fortsat består.


Før ændringerne i lejeloven anvendte udlejere ofte trappelejeklausulen. Den gjorde det muligt for udlejere at lave aftale med lejere om, at huslejen skulle stige med et bestemt beløb hvert år i en given periode. I dag ligger der stadig mange kontrakter fra før 2015 med gyldige trappelejeklausuler, fordi de, i 2015 og tidligere, blev lavet med en udløbsdato i fremtiden. I denne situation henvises udlejer til at indgå en aftale med lejer om, at lejer fremadrettet skal reguleres efter nettoprisindekset, eks i form at et tillæg til lejekontrakten. Det kræver dog at lejer accepterer denne regulering efter nettoprisindeks.

Hvis lejeren ikke ønsker at indgå en aftale om nettoprisindeksregulering, er huslejeregulering i henhold til lejelovens §47 den eneste mulighed. Det vil sige, at udlejer skal varsle en stigning i det lejedes værdi.

Desuden kan en huslejestigning i henholdt til lejelovens §47 først aktiveres 2 år efter lejeaftalens indgåelse og minimum med 2 års mellemrum. Udlejer kan godt varsle en stigning i henholdt til §47, på trods af lejen steg året før i forbindelse med en trappelejeklausul, som efterfølgende er udløbet. Men der kan kun varsles af det lejedes værdi i henhold til §47 hvert 2. år.


Huslejeregulering efter nettoprisindekset

Det er tilladt at lade huslejen stige i takt med den generelle prisudvikling i samfundet, og efter lejelovens ændring blev der lavet en mulighed for, at udlejer kan regulere lejen efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks, dog med lejers accept.


Hvis udlejer lovligt skal kunne foretage huslejestigning efter nettoprisindekset, skal det altså fremgå af lejekontraktens §11. Desuden kræver lejeforhøjelsen i henhold til nettoprisindekset en skriftlige meddelelse fra udlejer til lejeren.

Når udlejer vil benytte huslejestigning følge nettoprisindekset, er det almindelig praksis, at det sker med udgangspunkt i nettoprisindekset for oktober året før. Dvs., at huslejen d. 1. januar stiger med samme procenttal som nettoprisindekset er steget fra oktober forrige år til oktober året før.

Huslejestigning ved stigning i skatter og afgifter

Det er tilladt at regulere lejen på baggrund af stigning i skatter og afgifter. Dette kræver ligeledes, at det indskrives i lejekontraktens §11, og varsles til lejer med 3 måneder før. Varsling af huslejestigning på baggrund af stigning i skatter og afgifter skal vise en udregning af resultatet for den ændrede leje. Lejer har ret til at gøre indsigelse inden for 6 uger fra modtagelsen af varslingen.

Hvis skatter og afgifter på ejendommen falder, er det udlejersansvar at sænke huslejen. Hvis lejer bliver bekendt med, at udlejer ikke har gjort dette, kan lejer kræve huslejen nedsat eller i værste tilfælde indbringe sagen for huslejenævnet.



Huslejestigning ved gennemgribende renovering

Ved gennemgribende forbedringer af lejemål kan udlejer efter boligreguleringslovens §5, stk. 2, justere huslejen jævnfør lejedes værdi, ved genudlejning af lejemålet. Lejeprisen må svare til andre tilsvarende udlejningsboliger af samme stand, beliggenhed, art og størrelse.

1. juli 2020 blev §5, stk. 2 ændret, og en karensperiode på 5 år blev indført. Det betyder, at nye udlejere efter et ejerskifte, i den femårige periode, udelukkende kan opkræve omkostningsbestemt husleje med tillæg af almindelige forbedringsforhøjelser.

Som udlejer kan du altså ikke længere kan opkøbe ejendomme, gennemføre gennemgribende forbedringer og sælge dem igen, før karensperioden er udløbet.

Den 5-årige karensperiode, kan dog bortfalde i enkelte tilfælde. Dette gælder ved:

  • Renoveringer der medfører, at energiklassen hæves med mindst 3 niveauer i boligudlejningsejendommen.

  • Energiforbedringer for mindst kr. 3.000 pr. kvadratmeter på et lejemål.


Hvor meget må huslejen stige?

Metoden der anvendes til huslejestigningen, afgør hvor meget en husleje må stige. Når huslejestigning sker på baggrund af trappeleje, er den årlige huslejestigning angivet i lejekontrakten. Der må ikke herske tvivl hos lejer om, at huslejestigningen er korrekt. Derfor skal det fremgå, at trappelejen er fastsat med en procentsats, som udlejer så beregninger de årlige huslejestigninger ud fra.

Når huslejestigningen beregnes på baggrund af nettoprisindeks, varierer stigningen i huslejen fra år til år. Her er det vigtigt at udlejer i §11 noterer måneds nettoprisindeks, hvilket måneds nettoprisindeks der tages udgangspunkt i. Således opnås en rimelig og konsistens huslejestigning fra år til år. Dette skyldes at nettoprisindekset kan svinge meget fra måned til måned.

Hvis huslejestigningen skyldes en gennemgribende renovering, skal huslejestigningen afhæng lejeniveauet for samme boligtype i samme område. Det er derfor oplagt at sammenligne husleje med andre lejemål i lignende stand med samme renovering.


Varsling om huslejestigning

Som udgangspunkt skal en huslejestigning varsles til lejer 3 måneder i forvejen. Dog kan der være undtagelser.

Der kræves ikke 3 måneders varsel, hvis det er aftalt i lejekontraktens §11, at lejen stiger hvert år til d. 1. januar med udgangspunkt i trappeleje eller nettoprisindeks. Udlejer skal dog stadig varsle lejer, hvor meget huslejen stiger. Dette er der ikke fastsat en bestemt frist for.

Ved huslejestigning på baggrund af skatter og afgifter, skal udlejer varsle lejer 3 måneder i forvejen, selvom om der er taget forbehold for at kunne regulere huslejen jævnfølge skatter og afgifter i kontraktens §11. Dette skyldes, at en stigning i skatter og afgifter ikke sker på bestemte datoer, og således kan det være relevant at regulere lejen på andre tidspunkter af året end hvert år d. 1. januar.


Automatisk nettoprisindeksregulering i Boligmanager

Boligmanager understøtter nettoprisindeksreguleringer på ejendomsniveau og lejemålsniveau. Boligmanager henter automatisk reguleringer fra Danmarks statistik.


Det vil sige, at hvis du vælger at benytte vores nettoprisregulering, så stiger opkrævningen automatisk, når der er stigninger. Desuden sørger Boligmanager også for at regulere depositum og forudbetalt leje automatisk


Du kan fastsætte en overordnede nettoprisindeks for en hel ejendom, og så vil det afspejle sig ned i alle lejemål. Du har samtidig mulighed overskrive dem og justere på hvert enkelt lejemål. I forbindelse med erhverv kan du desuden vælge at indsætte minimum og maksimum.


Ønsker du at høre mere om Boligmanagers løsning på digital ejendomsadministration, så er du velkommen til at kontakte os på www.boligmanager.com/kontakt eller ring direkte til +45 71 99 53 80